Głównym celem wprowadzenia instytucji najmu okazjonalnego do polskiego porządku prawnego była potrzeba zapewnienia szczególnej ochrony interesów właścicieli lokali mieszkalnych. Od tego czasu wokół tego rozwiązania narosło wiele nieścisłości i nieporozumień, które budzą liczne dyskusje oraz obawy wśród potencjalnych najemców. Przyczyn takiego stanu rzeczy można upatrywać zarówno w niedostatecznej znajomości przepisów, jak i w nieprecyzyjnych interpretacjach regulacji prawnych. Niniejszy artykuł ma na celu rozwianie wszelkich wątpliwości i obalenie mitów związanych z tym rodzajem najmu.
Najem okazjonalny – co to jest?
Najem okazjonalny jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawartą na czas nieoznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Stosunek najmu okazjonalnego regulowany jest przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „ustawa o ochronie lokatorów”). Odpowiednio stosuje się do niego również przepisy ogólne Kodeksu cywilnego dotyczące stosunku najmu oraz przepisy o najmie lokali wyrażone w Ustawie.
W tym miejscu, na podstawie przywołanej definicji legalnej należy wskazać na wyróżniające się cechy charakterystyczne tego stosunku. Przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny, a więc lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jednostki. W naturalny sposób skreśla to możliwość zawierania za jej pośrednictwem najmu lokali użytkowych czy pozostałych rzeczy w rozumieniu prawa rzeczowego (nieruchomości, samochód etc.). Stronami umowy mogą być wyłącznie osoby fizyczne, wykluczając przy tym możliwość zaistnienia przedmiotowego stosunku pomiędzy np. spółkami czy fundacjami. Co więcej umowa ta musi być obligatoryjnie zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. W przeciwnym razie umowa kwalifikowana jest jako umowa najmu „zwykłego”, niepodlegająca przepisom dotyczącym najmu okazjonalnego wraz ze wszystkimi wynikającymi z tego skutkami (art. 19a OchrLokU red. Machnikowski 2025, wyd. 1/Strugała). Jednocześnie wynajem lokalu nie może stanowić przedmiotu prowadzonej przez wynajmującego działalności biznesowej, co uniemożliwia korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego m.in. przez agencje mieszkaniowe czy inne podmioty pośredniczące w najmie.
Umowa najmu okazjonalnego – zawarcie
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest bardziej złożone niż standardowy najem, gdyż wymaga dopełnienia szeregu dodatkowych formalności wymaganych Ustawą. Przede wszystkim ustawa nakłada wymóg zawarcia umowy najmu okazjonalnego w formie pisemnej ad solemnitatem, a więc pod rygorem jej nieważności. Ponadto do samej umowy powinny być załączone następujące dokumenty:
- oświadczenie najemcy formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie lokatorów,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Sformułowanie „załącza się do umowy” sugeruje, że wskazane powyższej oświadczenia powinny zostać złożone w formie pisemnej. Idąc jednak za myślą prof. dr. Hab. Piotra Machnikowskiego ustawa nie przesądza tego jednoznacznie, wskazując jednie na obowiązek najemcy sformułowania oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W pozostałym zakresie za wystarczające można uznać jakiekolwiek fizyczne utrwalenie treści oświadczeń najemcy, np. w formie dokumentowej (np. wiadomość e-mail, treść SMS), przy czym wykluczona jest forma ustna. Jednak ze względu na możliwe czynności dowodowe, zaleca się posiadanie ich w formie pisemnej dla większej pewności.
Drugim aspektem decydującym o ważności umowy najmu okazjonalnego jest zgłoszenie faktu jej zawarcia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla miejsca zamieszkania wynajmującego. Obowiązek ten spoczywa na wynajmującym a termin na jego wykonanie wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia powoduje, że umowa nie spełnia warunków najmu okazjonalnego, przez co nie mają do niej zastosowania przepisy rozdziału 2a ustawy o ochronie lokatorów.
Najem okazjonalny – mity i fakty
Po wstępnym zapoznaniu się ze specyfiką umowy najmu okazjonalnego warto rozwiać powszechne mity narosłe wokół tego zagadnienia. Poniżej przedstawiamy najczęstsze nieporozumienia i wyjaśniamy, jak przytoczone kwestie wyglądają w rzeczywistości.
Mit: wynajmujący musi być właścicielem lokalu mieszkalnego, aby mógł skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego.
Fakt: wynajmującym może być każda osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu.
Powracając do definicji legalnej najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, warto zwrócić uwagę na potencjalnie mylące sformułowanie sugerujące, że wynajmującym może być wyłącznie właściciel lokalu. Nie należy jednak utożsamiać wynajmującego wyłącznie z osobą posiadającą własność lokalu w rozumieniu prawa rzeczowego. Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje to pojęcie autonomicznie, wskazując, że wynajmującym może być właściciel lub inna osoba, z którą lokatora łączy stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów). Oznacza to, że wynajmującym może być każda osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu, w tym oczywiście sam właściciel lokalu, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy sam najemca, o ile takiej możliwości podnajmu nie wyklucza wiążący go stosunek najmu.
Mit: umowa najmu okazjonalnego uprawnia wynajmującego do wyrzucenia lokatorów w każdym momencie.
Fakt: wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach wskazanych ustawą o ochronie lokatorów lub umową z uwzględnieniem minimalnych terminów ustawowych.
Jako iż umowa najmu okazjonalnego jest umową na czas określony wygasa ona po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po tym czasie najemca powinien dobrowolnie opróżnić lokal mieszkalny, w przeciwnym razie wynajmujący uprawniony jest do doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu z sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, gdzie najemca w terminie nie krótszym niż 7 dni zobowiązany jest opuścić lokal.
Nie oznacza to bynajmniej możliwości swobodnego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu, gdyż uprawniony jest on tego dokonać wyłącznie w dwóch przypadkach: przewidzianych wprost w treści umowy lub wskazanych przepisami ustawy o ochronie lokatorów.
W umowie strony zgodnie postanawiają o przyczynach legitymujących wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego lub alternatywnie również dla najemcy. Warto więc dokładnie zapoznać się z treścią umowy najmu, zanim zdecydujemy się na jej podpisanie.
W przedmiocie ustawowych przesłanek wypowiedzenia, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w następujących przypadkach:
- Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia, jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym i w ciągu 21 dni od powzięcia tej informacji nie wskazał innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Jeżeli najemca, mimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, zachowując co najmniej miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
- W przypadku zwłoki w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz braku uregulowania zaległości mimo wcześniejszego pisemnego wezwania i wyznaczenia miesięcznego terminu na zapłatę, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie następuje nie później niż na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, co oznacza, że może zostać zrealizowane najwcześniej po 5 miesiącach od momentu powstania pierwszej zaległości.
- Jeśli najemca bez wymaganej zgody wynajmującego wynajął, podnajął lub oddał lokal do bezpłatnego używania osobie trzeciej, wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przytoczone wyżej przepisy mają charakter semi-imperatywny, a więc wskazują na minimalny czas wypowiedzenia umowy, który może być przewidziany umową. W konsekwencji, jeżeli strony umowy poczynią stosowne ustalenia, okresy te mogą być dłuższe.
Mit: umowa najmu okazjonalnego musi być podpisana u notariusza
Fakt: umowa może, ale nie musi być zawarta u notariusza – minimalnym wymogiem jest zawarcie umowy w formie pisemnej.
Art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie lokatorów bezpośrednio wskazuje, że umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności. Bynajmniej nie oznacza to konieczności zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego czy razem z podpisami notarialnie poświadczonymi – ów wymóg dotyczy wyłącznie oświadczenia lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku zakończenia stosunku najmu.
Podsumowanie
Najem okazjonalny niewątpliwie stanowi skuteczne narzędzie zwiększające ochronę praw właścicieli lokali mieszkalnych. Nie oznacza to jednak całkowitego pozbawienia praw lokatorów, lecz dobrowolne i wyważone rozłożenie obowiązków oraz ryzyka po obu stronach umowy. Decydując się na tę formę najmu, warto dokładnie zapoznać się z jej specyfiką i dopełnić wszelkich formalności wymaganych przez prawo, aby umowa była skuteczna. Najem okazjonalny to atrakcyjna opcja zarówno dla właścicieli poszukujących bezpieczeństwa, jak i dla świadomych i uczciwych najemców, którzy znają swoje prawa.
Autor:
Martyna Kłujsza
