Konflikty między sąsiadami zdarzają się na porządku dziennym, a spokojne korzystanie z własnej nieruchomości często zostaje zakłócone przez działania osób korzystających z sąsiedniego gruntu. Takie działania mogą być przyczyną np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów, emisji dymu i zanieczyszczeń, czy też rzucaniu światła lub jego blokowaniu. Źródłem tych niedogodności zazwyczaj okazuje się zachowanie sąsiada, ale także działalność zakładu przemysłowego położonego na pobliskiej działce. Oddziaływania te nazywane są immisjami, a właściciel nieruchomości, która została nimi dotknięta, może wystąpić z roszczeniem chroniącym jego prawo.
Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wspomniane w tym przepisie „zakłócenia”, czyli immisje, można podzielić na bezpośrednie, czyli takie, które są zamierzoną ingerencją w czyjeś prawo własności i prywatności (np. celowe ustawienie głośnika tak, aby dźwięk był emitowany na teren sąsiada), oraz pośrednie, a więc będące skutkiem obocznym działania lub zaniechania (np. drgania wywołane pracami budowlanymi). Ponadto immisje można podzielić również na materialne, czyli takie, które mają postać fizycznych substancji, fal i sił, oraz na niematerialne, które powodują u sąsiadów negatywne odczucia emocjonalne (np. rozdrażnienie, lęk, odrazę).
Co istotne, ustawodawca w art. 144 k.c. użył sformułowania nieruchomości sąsiednie, co oznacza, że zasięg immisji może wykraczać poza krąg nieruchomości bezpośrednio graniczących. Przepis ten chroni więc zarówno najbliższych sąsiadów, jak i właścicieli nieruchomości położonych dalej, które również zostały dotknięte zakłóceniami.
Miarą stosowaną przy ocenie, czy dane zakłócenie jest działaniem zakazanym przez art. 144 k.c., jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Kryterium oceny są tutaj przede wszystkim odczucia przeciętnej osoby, a nie jedynie tej, której nieruchomość została dotknięta immisjami. Pomocnym jest także zbadanie częstotliwości występowania zakłóceń, ich intensywność oraz powodowane przez nie skutki. Należy wziąć pod uwagę również przeznaczenie i charakter nieruchomości, z której pochodzą zakłócenia oraz tej, która jest nimi dotknięta, a także utrwalony sposób użytkowania tych nieruchomości w danej okolicy.
Właścicielowi nieruchomości dotkniętej immisjami przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie negatoryjne może być skierowane zatem nie tylko wobec właściciela nieruchomości, która powoduje zakłócenia, ale również przeciwko osobom niebędącym właścicielami, których zachowanie generuje immisje. Źródłem immisji może być jedynie działanie człowieka, gdyż tylko w tym wypadku można mówić o naruszeniu prawa własności. Dodatkowo, niezbędna jest bezprawność tego działania, które musi być wykonywane wbrew woli właściciela nieruchomości dotkniętej immisjami.
Roszczenie negatoryjne może zmierzać, jak wskazano w przepisie, do przywrócenia stanu zgodnego z prawem (przy czym nie musi to być stan sprzed wystąpienia immisji), a także o zaniechanie naruszeń. Żądania te mogą być również sformułowane jednocześnie.
Co istotne, w wypadku wystąpienia do sądu z powództwem negatoryjnym, to na powodzie, a więc na właścicielu nieruchomości dotkniętej immisjami, będzie spoczywać ciężar dowodu wykazania, że zakłócenia mają charakter trwały, a także tego, że występuje wysokie prawdopodobieństwo powtarzania się ich w przyszłości.
Podsumowując, ochrona przed immisjami opiera się nie tylko na obiektywnych kryteriach, ale również na wyważeniu interesów obu stron sporu – właściciela nieruchomości dotkniętej zakłóceniami oraz osoby, która dane oddziaływania wywołuje. Dla skutecznego przeciwdziałania tego rodzaju naruszeniom warto nie tylko znać swoje prawa, ale i dążyć do rozwiązywania konfliktów sąsiedzkich w duchu wzajemnego poszanowania i kompromisu – zanim koniecznym stanie się skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Autor:
Kamila Morawiec
