Rozwiązywanie umów o używanie lokalu na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów

W jaki sposób ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje rozwiązywanie umów o używanie lokalu?

Przesłanki i odpowiedni tryb wypowiedzenia umowy o używanie lokalu zostały określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej OchrLokU). Istotny jest jednak fakt, że wypowiedzenie umowy tego typu nie jest w pełni dowolne, a właściciel musi zastosować się do konkretnych postanowień wynikających z powyższej regulacji. Obejmują one formę, termin wypowiedzenia oraz inne szczególne przesłanki, w których można tego dokonać.

W jakiej formie może nastąpić wypowiedzenie umowy tego typu?

Należy zaznaczyć, że nie tylko warunki i zasady wypowiadania omawianej umowy spełniać muszą wymogi wynikające z prawa. Istotne jest również, że czynność taka przybrać musi odpowiednią formę. Zgodnie z art. 11 ust.1 zd. 2 OchrLokU wypowiedzenie musi zostać dokonane w formie pisemnej, którą ustawodawca zastrzega pod rygorem nieważności [K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, Warszawa 2021, s. 137]. Rygor ten oznacza, że jeżeli wypowiedzenie takie zostanie dokonane w inny sposób, to czynność ta nie jest prawnie skuteczna.

W jakich sytuacjach wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego?

Jak wskazuje przepis art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego – Właściciel lokalu, którego jesteś najemcą może wypowiedzieć umowę w 4 skonkretyzowanych przypadkach, w sytuacji, gdy jako lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używasz lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• zaniedbujesz obowiązki dopuszczając do powstania szkód,
• niszczysz urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
• wykraczasz w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• jesteś w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego w przypadku, gdy jako lokator nie masz zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług za trzy pełne okresy płatności i pomimo pisemnego uprzedzenia właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynająłeś, podnająłeś albo oddałeś do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używasz lokalu, który wymaga opóźnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W powyżej wskazanych przypadkach, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z lokatorem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Co ważne, w przypadku, gdy przysługuje ci tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, oraz lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (czyli jest prawie taki sam jak twój obecny lokal), właściciel może wypowiedzieć łączącą was umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jak wskazuje się w orzecznictwie: „Zaległość będąca powodem wypowiedzenia umowy najmu musi istnieć w momencie składania wypowiedzenia. Nie ma znaczenia, czy najemca spłacił później zaległości, np. w okresie między wypowiedzeniem a wszczęciem egzekucji. Dla spełnienia przesłanki skutecznego wypowiedzenia umowy wystarczające jest istnienie zaległości w momencie złożenia wypowiedzenia” [Wyrok WSA w Krakowie z 11.09.2020 r., III SA/Kr 757/20, LEX nr 3054529.].

W jakich warunkach właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego lub miesięcznego terminu wypowiedzenia?

Aby właściciel mógł wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, najemca nie może zamieszkiwać w nim przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jeżeli nieobecność najemcy w lokalu przekracza rok, wynajmujący może taką umowę wypowiedzieć, natomiast skutek tej czynności zrealizuje się po kolejnych sześciu miesiącach od jej dokonania [art. 11 ust. 3 pkt 1) OchrLokU].

Zachowanie miesięcznego terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego wymaga, aby lokator miał możliwość zamieszkania w innym miejscu. Ustawodawca zastrzegł, że odrębny lokal, w którym najemca miałby zamieszkać, musi znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, ponadto lokator musi mieć możliwość używania tego lokalu, a sam lokal musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego [art. 11 ust. 3 pkt 2) OchrLokU].

Co w przypadku, gdy wynajmujący zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu, a wypowiadając umowę, zapewni dotychczasowemu najemcy lokal zamienny lub jeśli dotychczasowemu najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać?

Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli zawiadomi najemcę nie później niż na pół roku naprzód, tak aby zakończenie najmu przypadało na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku, gdy:

1. właściciel zamierza zamieszkać w swoim lokalu,
2. najemcy przysługuje prawo do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach odpowiadających lokalowi zamiennemu,
3. właściciel zapewni najemcy lokal zamienny.

W przypadku otrzymania lokalu zamiennego, wysokość czynszu i opłat (z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, np. mediów publicznych) powinna odpowiadać proporcji powierzchni i standardu nowego lokalu w stosunku do dotychczasowego. Oznacza to, że koszt utrzymania lokalu zamiennego nie może być wyższy niż dotychczasowego.

Co w przypadku, gdy wynajmujący nie zapewnia najemcy lokalu zamiennego ani nie przysługuje mu prawo odrębnego lokalu, a wynajmujący chce dokonać wypowiedzenia, aby zamieszkać w wynajmowanym przez siebie lokalu?

W przypadku, gdy najemcy nie zostanie zapewniony przez wynajmującego lokal zamienny ani nie przysługuje mu prawo do odrębnego lokalu, ustawodawca zastrzega trzyletni okres wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy jednak zaznaczyć, że trzyletni okres wypowiedzenia znajduje zastosowanie w takim przypadku, w którym wynajmujący sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym przez siebie lokalu [art. 11 ust. 3 pkt 5) OchrLokU]. Jeżeli wynajmujący dokona wypowiedzenia z powyższego powodu, a następnie nie zamieszka w nim, to najemcy przysługiwać może m.in. prawo powrotu do poprzednio zajmowanego lokalu lub zwrot różnicy w kosztach wynikających z czynszu i opłat między najmem poprzednim a najmem aktualnym w okresie rocznym. Ustawodawca zastrzega również, że koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel, przewiduje również karę ustawową na rzecz lokatora [art. 11 ust.3 pkt 6) OchrLokU].

Jak kształtują się przesłanki wypowiedzenia, jeżeli wynajmującym jest gmina?

Planowana przez gminę sprzedaż lokali do niej należących, może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Może tak się stać pod warunkiem, że gmina zaoferuje wynajęcie innego lokalu w tej samej miejscowości, który spełnia wymagania przynajmniej takie same, jak lokal wynajmowany dotychczas. Wysokość czynszu i opłaty w lokalu zamiennym muszą być proporcjonalne do tych w lokalu zwalnianym pod względem tego, co oferują – powierzchni i wyposażenia.

Jeżeli mieszkanie jest za duże w stosunku do liczby osób w domu – więcej niż 50 m² dla jednej osoby i dodatkowo 25 m² na każdą kolejną – właściciel może wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym terminem, oferując jednocześnie inne mieszkanie o podobnym standardzie

Jak już wspomniano, zwykły termin wypowiedzenia umowy najmu przez gminę wynosi 6 miesięcy. Gmina może jednak ustalić termin wypowiedzenia na dłuższy okres. W sytuacji ustalenia lokalu zamiennego pomiędzy gminą a dotychczasowym najemcą, gmina ma obowiązek pokryć koszty jakie musi ponieść najemca przy przeprowadzce do lokalu zamiennego.

Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w kupnie mieszkania, przepisy o wypowiedzeniu umowy stosuje się tylko wtedy, gdy najemca wcześniej otrzymał ofertę kupna i nie skorzystał z niej.

Co w przypadku wypowiedzenia umowy najmu w przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu?

Zgodnie z art. 21a OchrLokU wypowiedzenie umowy najmu w przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu może być dokonane również przez inne niż gmina jednostki samorządu terytorialnego [K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, Warszawa 2021, s.294.]. Ustawa wymaga zachowania sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, przy czym wskazuje również na warunek przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu. Lokal ten musi spełniać wymagania co najmniej takie same jak lokal zamienny. Należy również dodać, że koszt przeprowadzki do zaoferowanego lokalu obciąża właściciela [art. 21a OchrLokU].